Jediný dokončený projekt ve 4. čtvrtletí je 100Yards, který však není novou výstavbou, ale rekonstrukcí historických kanceláří s rozsáhlým prvkem obchodů typu high-street. Protože reprezentuje pouhých 3 300 m², měl na celkový objem trhu jen velmi malý vliv.
Celkem dosáhla nová výstavba kanceláří v Praze v roce 2024 objemu 72 800 m² v osmi projektech. Jde o mírně podprůměrný výsledek, průměr za poslední 4 roky činil přibližně 75 000 m² ročně. „Bohužel, následující dva roky budou na novou výstavbu ještě méně štědré. Z celkového objemu 164 300 m² rozestavěných kanceláří na konci 4. čtvrtletí 2024 jich má být v roce 2025 dokončeno pouze 24 600 m². Celý zbývající objem 139 700 m² je navíc ve výstavbě až na rok 2027. Pro rok 2026 nebylo na konci roku aktivně rozestavěno nic,“ vypočítává Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.
Neobsazenost zůstává nízká
I když v meziročním srovnání se míra neobsazenosti lehce zvýšila, přibližně o 0,2 procentního bodu na 7,3 %, ve srovnání s předchozím čtvrtletím byl ve 4. čtvrtletí zaznamenán pokles o 0,7 procentního bodu, což představuje nejvýraznější pokles od roku 2023. „Očekáváme další pokles, protože dokončované budovy jsou většinou předpronajaty. Současná neobsazenost představuje 290 700 m² okamžitě dostupných prostor. Zejména ve velmi atraktivních hubech, jako je Karlín, Brumlovka nebo Palmovka, které mají neobsazenost pod 4 %, dochází k výraznému omezení možností k pronájmu,“ vysvětluje Josef Stanko.
Celkový objem moderních kancelářských prostor na konci 4. čtvrtletí 2024 činil 3,96 milionu metrů čtverečních. Ve srovnání se střední a východní Evropou zaostává za Varšavou s 6,3 milionu m² a Budapeští s 4,5 milionu m². Průměrný růst trhu za posledních 10 let činil 2,7 % ročně.
Podnájmy stále hrají důležitou roli při řešení poptávky. Nabídka se však od pandemie výrazně snížila a v současné době představuje přibližně 29 900 m², což je zhruba 0,75 % další „šedé“ nabídky volných prostor. Je důležité zmínit, že průměrná plocha jednotky je 750 m², takže tyto nabídky mohou uspokojit pouze malé spektrum poptávky.
Flex v Praze dále roste
Flexibilním servisovaným kancelářím se v Praze nadále daří dobře. Z aktivity ve 4. čtvrtletí 2024 jsme se zaznamenali, že Scott.Weber, přední český operátor, otevře další dvě centra, obě o velikosti přes 4 000 m². Jedno v brzy dokončené budově NR7, v centru Prahy a druhé je součástí budovy Idea Office na Smíchově. Zato jejich druhé staré smíchovské centrum bude brzy uzavřeno.
„Míra obsazenosti není známa, protože operátoři ji neprozrazují. Nicméně řada poptávek, se kterými jsme pracovali, je ochotna zvážit flexibilní pracovní centra jako řešení svých potřeb a někteří se pro ně rozhodnou,“ vysvětluje Josef Stanko s tím, že pronájmy flexibilních pracovních prostor dosáhly za posledních 5 let celkem 68 200 m² čisté poptávky. To je 5 % celkového pětiletého čistého objemu realizované poptávky a obecně polovina pražského trhu flexibilních kancelářských prostor.
Měla výstavba vliv na poptávku?
Nižší developerská aktivita a nízká míra neobsazenosti ve vyhledávaných lokalitách opět podpořily důvody nájemců pro setrvání ve stávajících kancelářích. Od roku 2023 byly renegociace zastoupeny ve velké míře a představovaly 51 % z celkové hrubé poptávky ve výši 643 500 m². Pokud se podíváme na jednotlivé transakce, 15 z 20 největších bylo renegociací.
Ve 4. čtvrtletí roku 2024 dosáhla čistá poptávka 92 500 m², takže celkový objem v roce 2024 dosáhl 315 900 m², což představuje 33% nárůst oproti roku 2023. „Do čisté poptávky však bylo započítáno obsazení budovy ve Smíchov City samotným vlastníkem, Českou Spořitelnou, které přidalo 75 000 m². Odhlédneme-li na chvíli od této transakce, čistý objem roku 2024 by byl jen o 1 % větší než v předchozím roce. Lze tedy říci, že trh byl podobně silný jako v roce 2023, s podobnými komplikacemi a dynamikou napříč městem,“ upřesňuje Josef Stanko.
Z hlediska jednotlivých sektorů se v roce 2024 na čisté poptávce podílely z 37 % finanční společnosti, následovaly veřejné/neziskové organizace s 11 % a technologické společnosti s 10 %. Z hlediska lokality připadalo 30 % čisté poptávky v roce 2024 na Smíchov, následovalo centrum města s 23 % a Holešovice s 10 %. Obě srovnání jsou ovšem silně ovlivněna výše zmíněnou transakcí.
Stojí kanceláře víc, než jsme byli zvyklí?
Nejvyšší dosažitelné nájemné se v centru města mírně posunulo na 29,50 EUR za m² a měsíc. Nejvyšší dosažitelné nájemné v lokalitách širšího centra a okrajích Prahy zůstalo v porovnání s předchozím čtvrtletím stabilní na úrovni 19,50 EUR, resp. 16,50 EUR. Z hlavních měst střední a východní Evropy je Praha nejdražší, srovnatelná pouze s Varšavou, kde se nájemné pohybuje rovněž kolem 29,00 EUR za m².
Mírný optimismus namístě
V roce 2025 budeme pozorně sledovat, kolik projektů z celkového počtu 14 plánovaných kancelářských projektů (neboli 205 000 m²) bude v tomto roce zahájeno. Pokud se tak stane, některé z nich by měly být dokončeny v období od konce roku 2026 do roku 2028. Mezi nimi jsou většinou novostavby v současných etablovaných lokalitách, přičemž některé z nich mohou překračovat současné standardy trhu z hlediska přístupu k udržitelnosti, velikosti nebo inovativních architektonických a technických řešení.
Pozornost je nicméně třeba věnovat stárnoucí části trhu. Přibližně 56 % z téměř 4 milionů m² je starších 15 let. S přibývajícími lety výrazně roste riziko, že se aktiva stanou nevyužívanými a nedosahujícími tržního standardu. Je na čase připravit strategii a CapEx rozpočet. V obtížné ekonomické situaci se otevírají příležitosti pro tuzemské realitní investory, kteří jsou ochotni podstoupit riziko rekonstrukce nebo změny účelu, a to pravděpodobně na residenční.
Existují také signály, že některé brownfieldy, jako například Nákladové nádraží Žižkov nebo areál Bubny-Zátory, jsou na dobré cestě k tomu, aby se v příštích letech začaly rozvíjet. „Tváří v tvář neúspěšné digitalizaci povolovacího procesu a zdlouhavým změnám územního plánu je to dobrá zpráva, která ukazuje, že procesy jsou funkční. Je to však spíše trailový maraton, nikoli sprint,“ říká na závěr Josef Stanko.
