Novou výstavbu kanceláří v Praze provází komplikace, trhu mohou pomoci rekonstrukce

Ve třetím čtvrtletí letošního roku byla v Praze dokončena jen jedna jediná kancelářská budova. Šlo o rekonstrukci s názvem Riveroff Office House, který se nachází v blízkosti projektu PORT7 v Praze 7, v blízkosti důležitého uzlu veřejné dopravy. „Rekonstrukce původní nemovitosti byla zahájena již v roce 2019, ale vzhledem k tomu, že projekt několikrát změnil majitele, se protáhla na několik let. Protože bude budova využívána především pro potřeby současných majitelů, nemělo toto dokončení prakticky žádný vliv na míru neobsazenosti,“ přiblížil Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.

Celkem za uplynulá tři čtvrtletí letošního roku dokončili developeři v Praze 69 500 m² nových kanceláří v 7 projektech. Do konce roku přibude již jen zhruba 3 500 m². Pro rok 2025 očekávají experti z Colliers nárůst trhu o pouhých 23 400 m² kanceláří, což bude představovat jeden z nejslabších výsledků v historii trhu. „Naštěstí pro trh je potenciál růstu slibný. V každé zavedené pražské kancelářské lokalitě registrujeme několik projektů ve fázi přípravy,“ komentuje Josef Stanko s tím, že pokračující potíže s financováním, plánováním, povolováním a předpronájmem mohou ovšem plány developerů dramaticky ovlivnit. Někteří developeři jsou však sebevědomí a brzy by měli zahájit výstavbu svých projektů na spekulativní bázi.

Celková velikost pražského kancelářského trhu byla na konci třetím čtvrtletí 2024 přibližně stejná jako v předchozím čtvrtletí, tedy 3,95 milionu m². Meziroční nárůst činil zhruba jen 1 %. Vzhledem ke slabé výstavbě se trh zaměřuje také na modernizaci některých starších nemovitostí, a to buď za provozu, nebo jejich dočasným stažením z trhu.

Neobsazenost se sice meziročně zvýšila o 74 bazických bodů na 8,1 %, dle expertů Colliers však jen dočasně. Vzhledem k relativně malé velikosti trhu mohou mít totiž na neobsazenost krátkodobý vliv některé specifické případy, jako je dokončení nepronajatých projektů nebo reorganizace velkého nájemce. „Během třetího čtvrtletí došlo právě k posledně zmíněné situaci, tedy reorganizaci velkého nájemce. Očekáváme proto, že neobsazenost se začne snižovat díky současné úrovni aktivity na trhu, nadcházející omezené nové nabídce na trhu a optimistickým zprávám od některých pronajímatelů s volnými prostory,“ vysvětluje Josef Stanko s tím, že celkem je aktuálně k dispozici přibližně 318 200 m².

Hrubá realizovaná poptávka činila ve třetím čtvrtletí 2024 podle statistik Colliers 132 600 m², přičemž 64 % připadlo na renegociace a podnájmy. Čistá poptávka pak dosáhla 48 200 m². „Letošní čísla ukazují, že trh může generovat poptávku po přibližně 200 000 m² nových kancelářských prostor. Z trhu víme, že řada společností aktuálně na trhu nové prostory hledala, ale protože nenašla vhodné prostory, setrvává zatím ve stávajících prostorách a stěhování o několik let odkládá, aby získala více možností,“ popisuje Josef Stanko a dodává, že trh v současné době není schopen uspokojit všechny požadavky velkých nájemců, zejména z hlediska kombinace lokality a času.

Nájemné na pražském kancelářském trhu se v posledních třech kvartálech mírně zvyšovalo. Na konci třetího čtvrtletí 2024 se tzv. „prime“ nájemné v centru města dostalo na přibližně 29,00 eur za metr čtvereční měsíčně, ve vyhledávaných lokalitách širšího centra (například Karlín, Brumlovka, Smíchov) dosáhlo na 19,50 eur za metr čtvereční měsíčně a v okrajových lokalitách (například Nové Butovice, Hagibor, Chodov) zůstalo na úrovni přibližně 16,50 eur za metr čtvereční měsíčně. „Nejrychleji rostou ceny nových projektů. Za tímto růstem stojí zejména, ale ne pouze, technologické inovace, které jsou často do projektů implementovány, a ty samozřejmě něco stojí. Vzhledem k sílícímu zaměření na ESG po nich však roste poptávka i navzdory vyšší ceně,“ říká na závěr Josef Stanko.