Výnosová míra velké části státních dluhopisů se pohybuje v negativních hodnotách a neočekáváme, že by se v krátko-až střednědobém horizontu měly zvedat. Prostředí nízkých úrokových sazeb táhne dolů také yieldy evropských realit.
Příznačným lakmusovým papírkem na realitním trhu je objem investičních transakcí. První pololetí ukazuje v 18 sledovaných zemích v Evropské unii meziroční pokles o zhruba 5 %.
Na konci roku to bude podle našeho odhadu o 12 % méně než v roce 2017, což je však jen o něco méně, než činí pětiletý průměr. Budou však markantnější rozdíly mezi jednotlivými státy. Nahoru jde a nadále poroste Francie. Praha, Varšava a Barcelona jsou pak atraktivní pro investory hledající vyšší výnosovou míru. Naopak pokles čeká Německo a především Velkou Británii.
Kanceláře jsou i nadále nejobchodovanějším aktivem na evropském realitním trhu. Předpokládáme pokračující pokles dostupnosti volných kanceláří na většině trhů. Nízká míra spekulativní výstavby a nabídky a přetrvávající poptávka posilují důvěru investorů a to se odráží i v kompresi výnosových měr. I nadále očekáváme v tomto roce kompresi výnosových měr na trzích, kde roste dosahované nájemné, jedná se o většinu německých a francouzských největších kancelářských trhů a také region CEE a tedy i Prahu. Dle predikcí BNP Paribas Real Estate by se výnosová míra pro kanceláře měla tento rok ale postupně stabilizovat.
Snížení výnosů (v důsledku vysokého zájmu investorů a „zvyšování“ cen) můžeme vidět u starších administrativních nemovitostí s relativně potenciálem na zvýšení hodnoty aktivní správou, přepronájmy či rekonstrukcí.
Skladové nemovitosti by ještě letos měly zaznamenat rovněž kompresi výnosových měr, nejvýrazněji pak ve Francii a to až o 75 bazických bodů. Logistický segment velmi profituje z rozmachu e-commerce. Většina výstavby je díky specifickým požadavkům nájemníků realizována na míru a neobsazenost moderních skladů tak zůstává nízká. Navíc s ohledem na to, že v některých státech bude v důsledku absence rozvojových pozemků (opravdu nejde o specialitu jen České republiky) růst nájemné. Negativně se na segmentu skladových a průmyslových ploch odráží propad poptávky po automobilech, který se dotýká především na automobilový průmysl navázaných exportních odvětví zemí v CEE regionu.
Retailový segment je hůře předvídatelný. Vysoká poptávka zůstává po prostorách v kamenných obchodech na frekventovaných třídách a top lokalitách. Přesto je třeba zmínit dva faktory, které toto odvětví mohou v nejbližším období ovlivnit. První jsou restriktivní opatření některých samospráv proti nadměrnému cestovnímu ruchu. Vidíme to v Barceloně, Berlíně, v Benátkách. Méně turistů znamená nižší tržby a tedy i potenciálně nižší příjmy z nájemného.
Mnohem podstatnější je ovšem proměna spotřebitelského chování Evropanů. Ti se hromadně přesunuli na e-shopy a stále vyšší objem nákupů realizují on-line. S tím se hůře než obchody na hlavních třídách vyrovnávají evropská nákupní centra a retail parky. To vede řadu vlastníků a manažerů v maloobchodu k zavádění nových formátů. Zážitků, zkušeností, objevování a posilování segmentu food & beverages. Takových, které si nelze pořídit na internetu.
Shrnuto a podtrženo, vidíme více objektivních makroekonomických rizik vyplývajících z třaskavější mezinárodní situace. Pro vývoj silně exportně zaměřených zemí regionu střední a východní Evropy je zásadní pak zpomalování německé ekonomiky, která hrozí propadnout do recese. Negativní dopady brzdí silná domácí poptávka, která táhne ekonomický růst nejen v České republice, díky nízké nezaměstnaností a nárůstu mezd.
Z hlediska investic do realit bude hlavní výzvou jak se vyrovnat s nízkými výnosovými mírami v prostředí nízkých úrokových sazeb. Do budoucna nelze již počítat s výraznější kompresí výnosů, což znamená nižší kapitálové zhodnocení, kdy hlavní výnosy budou pocházet z příjmů z pronájmů. Investoři tak budou muset intenzivně pracovat s nemovitostmi, zvyšovat obsazenost a zvyšovat výnos z nájmů, aby dosáhli navýšení hodnoty svých investic.
Zdroj/foto: www.retrend.cz / Lenka Šindelářová (www.checkestates.cz) BNP Paribas S.A., pobočka Česká Republika/Ilustrativní foto (www.pixabay.com)
